房产增值税新政即将实施,悬在投资者头上的达摩克里斯之剑?(二)
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文章导语
昨天关于房产增值税新政的文章发布以后，详情链接：房产增值税新政即将实施，悬在投资者头上的达摩克里斯之剑？大量的读者十分关心房产增值税新政的实施产生影响。有的读者表示这两天就去开发商了解该增值税新政的具体执行细则，相信会有越来越多的信息反馈回来。
今天小编就这个房产增值税可能产生的影响和应该怎样处理自己的房产，提供一点自己的建议，为抛砖引玉。
增值税新政对更名房产的影响如果没有特别情况，房产增值税新政大概率在2021年1月1日起执行，这对于我们投资者会有什么影响？小编大概估算了一下，以一套原合同价319万比索的期房房产为例，在2019年交易是免增值税的，但在2021年1月1日以后再交易，需要交纳12%的增值税，合计382800的税费，这笔费用会增加到新合同的总价中，买家需要支付这笔增值税，这样一来房产的交易成本陡然上升。
中国的投资者大部分是在2016年以后进入菲律宾房产市场的，据了解，相当一部分投资者购买了成百上千套的这种320万比索以内的免税期房，其中很大一部分房子还没有交房，对这些投资者来说，这个政策的实施绝对算不上一个好消息。
按照目前知道的房产增值税新政的细则来看，持有这种期房房产的投资者或许面临着这样的几种选择：
一种是在政策执行之前将房产出售掉，持有这种房产的投资者很多是倡导炒楼花的，他们并不想长期持有收租，他们是想等房产升值后赚钱差价的，这种类型的投资者往往入手了大量的楼花名额，赶在政策落地前卖掉手上的房产或许是一种明智的选择;
另外一种选择就是坚持持有收房租，对于有这样打算的投资者，增值税新政就不会有太大影响。后期需要变现，投资者只要等到房产证下来以后，就可以走二手房买卖流程了。二手房交易的目前的交易税费在8.5%左右，投资者收上几年的房租后再出手出售，也是一种不错的选择。这种类型的投资者，一般持有少量的房产，可以付清全部房款，资金压力不是特别大。如果你是这样的投资者，可以考虑这种选择。
还有一种选择，就是买卖双方提前协商好，万一交易中产生增值税，谁来负责支付费用，避免后期出现纠纷。
另外需要说明的是，该新政对于原合同价超过320万比索的期房房产来说，应该不会产生新增加的增值税费成本，每个开发商房价计算方式不同，具体情况需要跟开发商核实。
部分开发商应对新政
据了解，SMDC房地产公司已经下发了一份文件，并且已经在员工内部流转，文件的内容是针对购买合同价在200万-319.92万比索之间的公寓买家：小编将文件内容粗略翻译整理如下：1.已经收到开发商合同的，买家签署销售合同CTS后，需在2020年12月29日前归还合同，而且在2020年12月28日之前付过至少一笔月供至新合同账户，新买家的TIN税卡需在国税局BIR确认有效。这个是针对的拿到购房合同的公寓新买家。2.现在需要办理更名的楼花公寓或新买的一手新公寓，在2020年11月15日之前提交完整的更名资料或文件的，新买家仍会在2020年底前拿到合同。对于2020年11月15日以后提交办理更名和新买公寓资料的，SMDC不再保证可以年底前拿到合同。这意味着极有可能拿到合同已经到了2021年，那一笔新增加的12%增值税是需要买方承担的。
SMDC房地产公司内部流传的文件
截止小编发稿时止，有读者告诉花椒姐，已经收到SMDC开发商要求买家返还销售合同CTS,并注明自2021年1月1日起，增值税免征只适用于售价不超过200万比索的公寓。有的读者也向花椒姐表示，不准备长期持有受该新政影响的房产，将尽快寻找买家在2020年11月15日之前将该房产出手。
花椒姐读者收到的来自SMDC的邮件
文章结语新法律的实施针对的不仅仅是SMDC一家开发商，其他的开发商估计也会陆陆续续出台一些政策来落实该房产增值税新政。花椒姐以前发布的文章中，说SMDC为应对疫情造成的经济下滑的影响，率先开始了救市政策，详点文章链接：SMDC打响菲律宾房产市场救市第一枪，投资者该何去何从？到紧随其后美加房产开发商推出了史无前例的购房优惠，再到上篇文章谈到增值税新政的即将实施，详情链接：房产增值税新政即将实施，悬在投资者头上的达摩克里斯之剑？菲律宾的房产市场正处在不断的震荡调整中。或许还可以祈祷，等待政府启动紧急程序，暂停该法律的执行，不过按目前菲律宾政府缺资金的程度，以及疫情的持续漫延，大概率政府在等政策落地后可以多收点税，以解燃眉之急。在菲律宾的华人华侨也可以加花椒姐微信号，一起探讨菲律宾的投资干货。花椒姐欢迎您加入菲友汇大家庭，抱团取暖，一起应对这场疫情演变的经济危机。房产增值税新政即将实施，将是解救政府的雪中之炭，还是投资者头上的达摩克里斯之剑？让我们拭目以待！在疫情不断漫延下，菲律宾的经济正遭受方方面面的不利冲击，一盘经济震荡中的利益多方博弈已经从台后走上台前。我们普通百姓能做的，就是尽量护好自己口袋，避免在这场全球疫情的危机中白白损失掉自己来之不易的财富。往期精彩回顾
房产增值税新政即将实施，悬在投资者头上的达摩克里斯之剑？（一）
SMDC打响菲律宾房产市场救市第一枪，投资者该何去何从？
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外国人与菲律宾人结婚，就可以在菲律宾购买土地？
我想把菲律宾的私生子带回中国，应该怎么办？
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