外国人来菲购买房产和公寓,岂能不知的法规和贷款规定
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法律咨询：我是在菲律宾永久居留的中国人。我的妻子是菲律宾人，拥有双重国籍。我在菲律宾的一家公司工作，并支付Pag-IBIG供款。我的妻子是待业，不支付Pag-IBIG供款。我的问题是：我准备在菲多买一些房产和公寓，我和我的妻子是否可以使用Pag-IBIG贷款共同购买房产？如果不可以，我们是否可以使用Pag-IBIG贷款购买公寓？有人告诉我外国人可以拥有公寓房。显然，这个问题的复杂性是由于我支付了Pag-IBIG的供款，而我的妻子是菲律宾公民却没有支付Pag-IBIG的供款。希望你能回答。
案例剖析：
1987年《菲律宾宪法》第十二条第7款规定“除非进行世袭继承，否则不得将私有土地转让给没有有资格获得或持有公共领域土地的个人，公司或协会。”根据上述规定，禁止外国人在菲律宾拥有不动产，除非通过世袭继承。 但是，对于拥有公寓单位的外国人，是可以的。该法律说，拥有公寓是对不动产的权益。因此，任何单位包括公寓，办公室，商店或其他空间的转移应包括公共区域中未分割权益的转移，或者在适当情况下，包括公寓公司的成员资格或股份。但是，前提是在公寓项目的公共区域由独立单位的所有者作为其共有人持有的情况下，除世袭继承外，不得将其中的公寓单位转让给外国公民超过40%，必须至少60％的股份属于菲律宾公民的。如果公司拥有公寓项目中的公共区域，同时转移公司的附属会员或股份制将使该公司的外国人权益不得超过所施加的限制，任何单位的转让或转移均不得违反法律。（第5RA4726条）如果随之发生的公司附属会员资格或股份制的转让将导致该公司的外国人权益超过法律规定的限制，则任何单位的转让或转移均不成立。（第5RA4726条） 共管公寓单位的外国人所有权的有效性取决于谁是共管公寓项目中公共区域的指定所有者。如果公共区域由公寓公司拥有，则向外国人的转让将有效，而无需绕开针对在菲律宾拥有房地产的外国人的宪法规定，但是，如果公共区域的所有权归属于其他单位的所有者，则除非是世袭继承者，否则不得将其中的公寓单位转让给除菲律宾公民或法人（“公寓公司”）以外的其他人，菲律宾资本或法人股本中至少有60％属于菲律宾公民。 考虑到上述规定，让我们详细讨论您是否有资格申请Pag-IBIG住房贷款。要获得Pag-IBIG住房贷款的资格，会员应满足以下要求： 1.关于Pag-IBIG成员资格。必须是Pag-IBIGI，Pag-IBIGII或Pag-IBIG海外计划（POP）的会员至少24个月； 2.贷款申请之日起，年龄不超过65岁，进一步规定他贷款到期的年龄不超过70岁； 3.具有获取和抵押房地产的法律能力； 4.通过了Pag-IBIG基金的合格背景/信贷和就业/业务检查 5.没有作为主要借款人或共同借款人的未偿还的Pag-IBIG住房贷款； 6.没有因拖欠或因违约而被取消，购回的Pag-IBIG住房贷款，其中不包括借款人不再需要贷款并赎回财产的情况； 7.申请贷款时没有拖欠的Pag-IBIG多用途贷款。拖欠多用途贷款的会员应被要求在柜台上支付拖欠款以更新其帐户（www.Pag-IBIGfund.gov.ph） 审查是否有资格使用Pag-IBIG住房贷款的条件是，借款人是否具备获取和负担房地产的法律能力。因此，推定是，该要求的根源可以追溯到根据1987年《菲律宾宪法》外国人禁止在菲律宾拥有不动产。因此，与Pag-IBIG法律部门进一步查询其政策将更为合适。 您也可以选择让您的菲律宾妻子成为Pag-IBIG的成员，并支付所需的供款，使她可以通过Pag-IBIG基金获得住房贷款。 最后感谢大家对花椒姐长期以来的支持，如果想了解更多菲律宾的法律剖析案例可以关注"菲律宾花椒姐"公众号。人们通常会发现,法律就是这样一种的网,触犯法律的人,小的可以穿网而过,大的可以破网而出,只有中等的才会坠入网中。积累更多法律知识，规避法律雷区，花椒姐在你身边！往期精彩回顾
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