| 点击上方文字添加关注！欢迎交流探讨，微信号：Leo01314301 近三五年来，在菲律宾经济高速发展和中菲关系改善的大背景下，中国新中产群体中掀起了一股“菲律宾炒房热”。  菲律宾最大的房地产公司Ayala Land表示，中国人已经成为其最大的国际客户。2017年，其国际销售额的49.4％来自中国买家（占总销售额的34％），而在2016年，中国人仅占其公司国际销售额的约10％。马尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings总裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度，我们国际销售的50％以上来自中国，如果没有政策控制，这一比例可能会上升到90％。 当地房地产分析公司Leechiu Property Consultants（LPC）指出，在过去几年，菲律宾房地产市场需求的激增其实主要来自中国买家。 中国买家需求的增加“持续推高菲律宾开发商期房价格”！ 菲律宾中央银行（BSP）最新公布的数据显示，菲律宾公寓住宅房价自2016年以来连年保持强劲增长。2019年第三季度，菲律宾公寓房价指数（开发商售价）同比涨幅高达29.1%，创下新高。其中，首都大马尼拉地区的涨幅更是高达33.8%。  数据来源：国际清算银行 然而，在如今全球经济面临困境，菲律宾疫情严重，经济严重下滑的情况下，仍有个别黑中介鼓吹菲律宾房价还将快速上涨，鼓励炒期房，推中国人进入万劫不复的深坑！典型的如：Alveo公司70~80%高溢价小户型、SMDC部分期房等！ 根据菲律宾世界日报报道： 阿亚拉地产周五在给菲律宾股票交易所的一份披露中说，上半年净收入45亿比索，年比下降70%。营业收入也下降50%至412亿比索。来自地产开发的营收总计249亿比索，下降58%，主要归因于预定的项目下降和建筑活动的暂停。 开发商房子销售这般惨淡，还有多少底气去涨价呢？开发商了解大部分人买涨不买跌的心里，现在要么不敢涨，要么表面宣称涨3%，实际有1~2%的折扣，甚至更多。而实际的做法还有，加长分期，让月供显得少一些；加倍给销售佣金，刺激销售积极性等等，不论怎样做，高溢价的期房，最后这些成本早晚都得是买家来负担！ 再被黑中介忽悠，加杠杆买入，楼盘越高端，售价越高、溢价越高、接盘人越少，越容易砸手里！ 2020，菲律宾从此炒期房赚钱就是个传说。想入坑的，就炒吧！看看黑中介说的“高端小户型”能不能帮你赚到一分钱，还是她吃人不吐骨头。 2019年下半年，Leo就早已不推荐期房了，因为所有开发商99%一手期房价格都已很高，溢价率超30%~50%，交房前基本无利可图。何况到现在，70~80%溢价率，想击鼓传花，黑中介说找本地接盘侠？别做梦了！要知道，菲律宾人早5年前低价投资的房产，还都排队等着中国人接呢！ 最后无非是：骗子忽悠傻子！中国人坑中国人！ 为什么说炒楼花（期房）时代已过去，下面具体介绍一下炒楼花这种房产投资基本逻辑。 1 大家首先明白几个基本概念： 炒楼花：通过加杠杆的期房套利，不论是你是买0首付SMDC的房子，还是买Ayala旗下Alveo10%首付的房子，想要交尾款前卖掉套利，都是炒楼花，本质上没有区别！ 房产投资收益：房价增长+租金收益（期房无）。 溢价率：同楼盘去比较（期房价格-现房价格）/现房价格X100% (比如AlveoPortico Tower3 ,30平，5万/平，期房；Tower1二手，同样房子3万/平，溢价率（5-3）/3x100%=67%) 2 炒楼花（期房）逻辑 所谓期房，无疑是指还没交尾款，没有建成的，不具备收取租金的条件，也就没有租金收益可言。这便形成了，炒楼花利润唯一来源只能靠二手房价的不断上涨！出手时，二手价格高于你的买入价+10%交易成本，方可套利，否则就等着赔钱，或自己准备大量尾款收房吧。 期房投资优点： 当市场一直向好时，利用一些杠杆，获利稍高。早几年，市场好，运气好，年资金回报率也许可达到30%~50%，不乏个别房子赚的更多。所以，近几年吸引了不少投机炒房客。近两年，随着开发商价格一路升高，已经大大投资未来房价增长空间，炒房客变中介，个别变成黑中介！炒房如果现在还那么赚钱，干嘛还转做中介呢！不去炒获利30%的房子，而费劲巴拉的做只拿3%佣金的中介呢？股神巴菲特平均投资收益也就15%，能稳定炒房获利30%可能吗？只有傻子和投机者才信！ 2013年至2018年，市场最好的马卡蒂豪华公寓的二手房同比价格涨幅（年平均11%）： 2018 – 15.55% 2017 – 10.4% 2016 – 9.95% 2015 – 13.43% 2014 – 7.11% 2013 – 14.37% 期房投资缺点： 一旦你买贵了，或后续市场不能持续上涨，根本卖不出去，赔50%已付款扔掉的大有人在。别说现在2020疫情加经济严重下滑，就是去年，也有不少人被黑中介忽悠高价买入，亏本扔掉好多房子，从Ayala、SMDC、美嘉的房产都有。由于有杠杆，在贪婪的人性驱使下，再叠加黑中介的诱导，往往会加倍购入，最后发现尾款自己根本无法承受！ 举个例子：Alveo Portico 现在30平Studio期房单价近5万/平，二手现房3万/平，现在这全球经济形势，菲律宾的状况下，你觉得5年后二手价格能超过5.5万/平（交易成本约10%），涨幅超过70%的可能性有多大？！未来5年还能达到年均11%的涨幅吗？ 超不过，呵呵。。。要么赔钱甩卖，要么准备好大量资金收房子吧！ 找黑中介？卖给本地人赚钱？ 别天真了，本地人的房还等着卖给你呢！ 黑中介要能帮你卖掉，帮你赚30%，她干嘛不自己炒呢，干嘛还在赚开发商3%佣金？是她SB，还是你SB你自己说。 开始被黑中介忽悠，一买好几套的小户型，到时候你会欲哭无泪，而黑中介早逃之夭夭，拿着你的血汗钱去潇洒了。赚点黑心钱，自己变“富人”，终于可以去海边玩两天了。 3 2020继续炒楼花的下场 如今，国内老百姓的日子有多难，大家心里都有数。国家想着法儿的去杠杆，为什么？这里面蕴藏了巨大的风险！个人加杠杆炒房也是一样，买的时候，以为是10%首付，十几二十万好像就拥有一套一两百万的房子了，这不叫“资产”，这叫“负债”，欠的钱总是要还的，经济好时，你能支付其月供，还好说。经济不好，月供吃力，房价上涨乏力，你想出手，才发现买的贵了，根本卖不掉，黑中介可根本不管你，你只能自己蹲在角落里去哭泣了！ 简单计算：一套Alveo Portico 30平Studio，售价1050万比索，含6%左右的OC，总价约1100万比索（人民币约155万），首付约15万RMB一套，月供1万。目前同楼盘二手均价90万人民币（找几个中介询价，或Facebook等网上一搜都可找到），未来几年还能像2013~2019高歌猛进吗？每年二手房涨11%？说出来，你信吗？平均一年能涨5%就偷笑去吧！5年后交尾款时，二手总价能买到115万就算不错了，在Ayala7.5%交易税和中介费，共10%左右，约15万，每套亏45万人民币。而黑中介一忽悠，就是买3套，这样135万没了！要么，每套准备小100万人民币收房，到时候一套这么贵的房子，只租个四五千块钱，租售比极低！ 这就是被黑中介忽悠，炒Alveo小户型的下场！ 不信的放马过来！来个对赌协议！ 如果这样的房，你到时候炒房赚了，你的利润，我加倍给你！如果你亏了，1套1万即可，因为已经很不忍心看你被黑中介骗了！ 不客气的说，2020还去炒高溢价率楼花，无疑是自掘坟墓！ 4 有时候，难免会有一些人被黑中介洗脑洗的很严重，跟吸了毒品似的，抹不去脑子里的幻想，梦想着击鼓传花，炒房致富！ 如果这样，这些执迷不悟的人想买Alveo的小户型，Leo承诺开发商的3%佣金全部作为折扣赠送！你将来都得损失30%，这3%也就是尽力而为了。另外，可以让你与开发商直接对接，真实价格！绝不会像黑中介Ryan联合渠道（客户朋友）偷偷加价卖给客户，还引以为傲，号称抢走我客户，真TM恶心，狼狈为奸，一丘之貉。 Leo的经营理念： 忠于客户，忠于信用，忠于口碑，不“忠”于开发商！ 不吹牛逼，不带人入坑，不赚黑心钱，做好售后服务！ 做有良心的中介，打黑除恶义不容辞！ |
