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标题: 购买开发商的分期付款房,需要重视的两个时间节点: [打印本页]

作者: 不醉人的酒酶 时间: 2021-2-27 20:19
标题: 购买开发商的分期付款房,需要重视的两个时间节点:
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菲律宾的新房市场上，分期付款买房可谓是遍地开花，有可以分期购买的现房，也有一两年后交付的期房，更有围栏一圈就开始销售的楼花。不论是排得上榜的知名开发商还是名不见经传的中小开发商，甚至是私人建设的房产项目，基本上都有采用分期付款的销售模式。房产可以分期购买给了大家更多选择的同时，其中隐藏的风险也不可忽略。不然投资款打了水漂，岂不是可惜。下面一个真实法律案例也许可以给读者一点启发。

法律咨询：    我与一家房地产公司签订了一份出售合同，其中涉及一栋房子和一块地，我已经支付了合同价的80%，但我发现开发商将该房产抵押给了一家银行。请问开发商是否可以不经我同意抵押我的单位？
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案例剖析：　需要强调的是，你与房地产公司签订的合同是一份“出售合同”。目前还没有进行所有权转让，因为所有权只在交付或签署销售契约时转让给买方，而且合同价格已全额支付。这符合菲律宾新的民法典规定：　　“第1496条。被售物从其以第1497条至第1501条中指定的任何一种方式交付给受售人之时即已取得其所有权，或以任何其他方式表明同意供应商转让财产到买受方。　　“第1477条。出卖物的所有权自实际交付或者推定交付时转移给买受人。　　“第1478条。当事人可以约定，买受人未付全部款项，该物的所有权不得转移给买受方。　　由于该单位的所有人是开发商，开发商可以用其贷款提供担保。这在菲律宾国家银行诉Dee等人案（GR182128，2014年2月19日）中得到支持，最高法院通过副法官BienvenidoReyes陈述：　　“必须强调的是，PEPI与请愿人之间的抵押合同仅仅是PEPI为其扩建项目从请愿人取得的三年贷款的附属合同。抵押是确保履行本金义务的辅助保证，并且它不影响财产的所有权，因为抵押无非是作为债务抵押的留置权。　　“请注意，在PEPI将财产抵押给请愿人时，PEPE受访者与Dee之间的现行合同仍然是销售合同，因为Dee尚未完全支付财产的合同总价。在这一点上，PEPI在将财产抵押给请愿人时，拥有其权利，因为在出售合同中，所有权由卖方保留，并且直到全部支付购买价后才转让。换句话说，在抵押时，PEPI仍然是财产的所有者。　　因此，在中国银行股份有限公司诉洛萨达夫妇案中，法院确认开发商的抵押权，包括：细分地段或共管公寓单位的所有权仍归属于所有者或开发商，等待分期付款购买者全额支付购买价。xxx”　　根据您的情况采用上述决定，开发商仍然是财产的所有人，即使没有您的同意，开发商也有权抵押该地产，但是抵押权需要得到住房和土地使用监管委员会的批准。希望我们能够回答您的问题。该建议仅基于您叙述的事实以及我们对此的剖析。当其他事实发生变化或阐述时，我们的观点可能会有所不同。    结合该案例，购买的分期付款房产有两个重要的时间节点：
1.在你付清全款之前，哪怕是付了90%以上的房款，房屋的所有权仍归开发商，开发商有权将其抵押贷款（如果遇到小开发商，刚好资金链紧张，其中的风险自己衡量）。
2.在你付清全款以后，签署相关合同，所有权将进行转移，至你拿到产权证，所有权彻底归你所有。最后感谢大家对花椒姐长期以来的支持，如果想了解更多菲律宾的法律剖析案例可以关注"菲律宾花椒姐"公众号。人们通常会发现,法律就是这样一种的网,触犯法律的人,小的可以穿网而过,大的可以破网而出,只有中等的才会坠入网中。积累更多法律知识，规避法律雷区，花椒姐在你身边！往期精彩回顾
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菲律宾房产#菲律宾买房#房产抵押权#菲律宾购买土地
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