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标题: 菲律宾的公寓到底有多少年产权? [打印本页]

作者: 追逐夏天的你逐y 时间: 2021-12-4 02:33
标题: 菲律宾的公寓到底有多少年产权?
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在帮客户置业的过程中，经常会遇到客户各种各样的咨询，有的问题奇奇怪怪，但也有的具有相对普遍性，今天彩荣就一个各位置业者普遍关注的问题，进行相关解毒。

客户阿灿在菲打拼多年，眼见手头略有积蓄，想着在马尼拉买套房，他的要求不高，物美价廉面积大，交易完成就入住。

帮客户市场上淘了一圈，发现马尼拉的二手现房市场，物美价廉面积大，几乎是一个难以完成的不可能三角，如果都要满足的话，只能选择一些房龄较老的公寓楼。

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在马尼拉，建立于上世纪90年代，房龄30年左右的公寓楼并不在少数，阿灿告诉彩荣，他担心建筑房龄时间过长，万一房子的建筑质量因为台风地震什么的，变得不适合居住，房子被推倒后，土地会被政府收回，那自己辛辛苦苦买的房子，不就是血本无归了么？

关于类似的担忧，彩荣已经不是第一次遇到，之前还有个说法，说菲律宾的公寓和国内某些公寓一样，产权只有50年，50年后房子会被推倒，土地会被政府收回。

这两种说法和担忧，纯属误传，首先，菲律宾是个高度私有化的国家，私人土地政府无权拿走，这个在过去也没有发生过，国内的现象不能套用在菲律宾的系统上。

接着，所谓的“50年使用权”其实是个误传，并且很多人越传就越错，之所以有50年这个说法，是因为菲律宾之前的公司法里，规定了公司的成立年限只有50年，而每一家公寓楼，基本都是一个独立的运营公司，而每个业主都相当于这家公司的股东，所以在这些误传的传播者看来，既然公司到50年就不存在了，对应的房子也有失去产权了。

正好，今天在马卡蒂，给一位国内客户的菲律宾房产，缴纳物业费，作为屋主的SPA（授权经纪人），代替屋主签署一些文件，因为该房产房龄较久，一些外部设施已存在老化破损状态，为了全体业主和租户着想，业主委员会通过zoom开会决定，阳台外护栏等部分需要重新建筑商来翻新加固，这些都需要全体业主通过签字确认。

在等待物业相关文件的过程中，和物业经理聊天，物业经理名叫卡洛斯，是一个身材略显瘦小的老者，稀疏渐白的头发，隔着老花镜片，和我讲起有关这栋房子的过往如数家珍。

聊到有关公寓的50年使用期限，老者说菲律宾政府确实有建议过公寓使用年限是50年，但是仅仅为政府出于安全考虑的建议，而并不是立法或者规定。

公寓所坐落的土地是由一间公寓公司所拥有，作为公寓其中一个单位的业主，就是这家公寓公司股东，所以公寓公司，都是Condominium Corporation。

在每间公寓单位的产证上（TITLE），都会有一页记录这间公寓单位所在大楼，占据土地的产权状态，以及该公寓占有该土地的百分比例。

所以，要买有产证的公寓，买有产证的公寓，买有产证的公寓——重要的事情说三遍，买房多做功课，不要图侥幸，除非你有足够的钱交学费。

如果房子因年代太久，需要推倒重建或者做其他用途，那所有业主作为这块地皮的所有者，有权利一起决定地皮如何处理，以及地皮如果出售，业主根据各自持有的百分比来分得利益。

SO，我们平时缴纳的物业费，其实在菲律宾的说法而言，是公寓公司的协会会员费（owner association fee）。

根据菲律宾的公寓法，您拥有出售或处置您的公寓单元的绝对权利。

但是，当您这样做时，您不仅要转让公寓所有权，还要转让您在公司的会员资格。

按时缴纳会员费，自当享有作为股东的屋主权利，在一间公寓公司中，每个屋主享有相同的权利和投票权，这也是为何老旧大楼，进行诸如重新粉刷，升级外墙，或者更换外部设施时，按照每家单位的面积来分摊费用，虽然各家面积不一样，分摊费用各异，但是每家屋主，作为股东，都握有关键的选票，需要投票通过方可形成决议实施。

同样，身为屋主（股东），也可以就50年后公寓命运的问题进行投票，而这需要至少50％以上房主的集体决定。

此外，卡洛斯经理还表示，2019年初菲律宾公布了新公司法，新版本公司法，允许公司永久存续，除非其公司章程另有规定。

这意味着，2019年后申请成立的公寓公司，如果公司章程未提及公司的解散时间，则公司可以永久存在。

对于2019年之前的房产公寓管理公司，大多在公司章程内规定了50年的存续期限，然而公司可以选择再续签50年，或直接最简单的办法，股东讨论统一意见后，修改章程改将公司状态为永久存续，这就避免了房子随着公司解散而成为无主房的尴尬。

此外，神马样的房子符合危房条件呢？

菲律宾公寓法规定：“该公寓项目已经存在了50多年，导致已经废弃过时且不不宜居住，并且拥有总计百分之五十以上权益的公寓业主反对该公寓项目的修理、改建或现代化……”

从这段话菲律宾公寓应满足三个条件才能被宣布为不可居住（1）它应该存在至少50年（2）它已经废弃过时且不经济（3）公寓50％的业主反对公寓进行任何修理或恢复。

好吧，到了这一步，即使您的公寓公司决定继续进行拆除，这通常也意味着该物业将首先出售给另一位土地开发商，寸土寸金的马尼拉，其土地价值自然不言而喻。

作为公寓所有者，您将按照房产证上规定的土地比例，获得销售的收入，这一点不会因为房产的房龄较长而缩水。

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