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标题: SPECTRUM by Vistaland 项目投资分析 [打印本页]

作者: 五月羊 时间: 2023-4-2 15:29
标题: SPECTRUM by Vistaland 项目投资分析
THE SPECTRUM

VISTALAND

THE SPECTRUM是Ortigas核心CBD内的项目，于2018年第四季度末开盘，来自菲律宾本土开发商VISTA LAND。

【项目概述】

马尼拉有三大CBD，马卡蒂、奥提加斯、BGC，聚集了大多数的商业、集团总部，吸引了大量的人口居住在这附近。鉴于马尼拉土地私有制导致拥堵的交通状况，人们总是选择离办公地点近的地方居住，可节约高昂的交通费用及时间成本。而大马尼拉2400万人口，平均年龄23岁的人口红利，造就现在GDP增长率全亚洲第一，接近7%。因为官方语言为英语的优势，全亚洲最大的BPO业务总部，几乎都在马尼拉，在写字楼上班的白领聚集在CBD中。

而Ortigas CBD 是继马卡蒂，BGC之后第三大CBD，目前马卡蒂聚集着全球银行总部大厦和菠菜大厦，BGC聚集着大量外国公司，均已趋向饱和状态。Ortigas作为第三大CBD，目前已有40栋办公大楼，6个商场，5所学校。

该楼盘脱颖而出的亮点如下：

1：位于CBD中心的中心。

2：近全菲律宾第二大商场SM MEGA MALL 400米。

3：距未来Ortigas North地铁站400米。

4：周边被写字楼包围，是本地白领租住的首选。

5：精装交楼。

6：永久产权。

接下来是这个楼盘详细的分析和解读。

【区域地段】

图中蓝色范围为奥提加斯的CBD，黄色范围为富人别墅区。

红点是项目所在位置，蓝色方块为商场，紫色圈为未来ortigas地铁站。

显而易见，项目位于CBD当中，周围全部是高楼耸立的写字楼群。东边是Valle Verde 富人区，周边区域无平民区，无小平房（贫民区）。居上一次统计，十万菲律宾人在这片写字楼中上班。

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西边500米距离，紧邻全菲律宾第二大商场——SM MEGA MALL，相信大家都知道最大的商场MOA(MALL OF ASIA)，周边带动的楼盘情况了吧，这几年湾区的MOA旁边公寓已经翻了三倍，而且还在不停地上涨，而此项目的价格还处于该区域低洼地带。除此之外，如图所示，蓝色方块为商场，项目周边汇聚各大商场，未来生活非常便利，随着人均GDP不断上涨，位于曼达卢永和帕西格的本地菲律宾接盘侠的数量一定会剧增。

菲律宾大学是不提供宿舍的，学生的住宿问题是需要自己在周边找房源解决的。而University of the Asiaand Pacific就在该项目400米距离的位置。

500米距离到亚洲发展银行总部

500米距离到达菲律宾最大啤酒公司总部

【交通情况】

位于CBD之中，距离西侧EDSA大道600m, 而项目场地周边的道路都是新修建的，横平竖直，四通八达，为以后城市的发展提供便利。

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双轨道交通：除了现有轻轨3号线，菲律宾第一条地铁站已于2019年动工，在城市总体规划中，任何交通站的设立都是有一定规划发展的理由的，而在Ortigas规划了两站地铁，可见未来这里的重要性，而根据最新的ortigas south站（如下图）推断，ortigas North站会在该项目北侧不超过500米的内，也就是步行5分钟的时间。

【关于开发商】

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VISTALAND是菲律宾最大的住宅建筑开发商之一。该公司于2007年成立，并同年在菲律宾证券交易所上市，是菲律宾本土值得信任的开发商，从未有过不良事件发生，更不要说项目烂尾。旗下有五个分支，布列塔尼Brittany，亚洲皇冠Crown Asia，菲律宾社区Communities Philippines，美拉地产，Camella Homes以及Vista Residences.

该开发商在大马尼拉的楼盘遍布马卡蒂，BGC，奥提加斯，奎松等。其中包括 Salcedo Square, Trevi Towers, Vista SHAW, The Currency, Will Tower, CrownTower, GL Taft, Vista Heights, Vista Recto 等等。该公司开发的别墅区在菲律宾遍布各个省市，开发规模是唯一能与Ayala公司相抗衡的建商，本地口碑良好。

【项目解析】

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建筑总层高34层，地下层为停车场，一层二层为商业广场，就相当于楼下就是商业，以满足未来居民的便利性。三层是办公空间，四层是活动空间。5-34层为公寓。

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公寓标准层平面图，一层有22户，其中16个A户型Studio，4个B户型Studio，1个C户型Studio, 一个1BedRoom户型。共有四部电梯。相比SMDC动不动一层就60户，这个密度可以说是比较良心了。

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四种户型，其中21㎡的Studio为主力户型，目标人群为CBD中心工作的白领，适合1-2人居住，经济实惠，利用率高。

【2018开发商发售价格】

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上图是部分免税房源发售初始价格表，21㎡的Studio要340W+，40㎡的1Br需要740W+，价格会随着每一次销售量而适当的上浮。而当时超过免税标准的房子，要额外加收12%的VAT,即增值税，同样21平面的单间，价格已经在380W+。

【2022年开发商发售价格】

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【LSA海外特价房源】

业主由于继续用钱，亏钱急售以下房源：

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特价房源仅需要开发商发售价的5折不到！且低于初始发售价！

【收益评估】

还是拿21㎡的Studio来举例，目前一套特价只需315万比索。而Ortigas的月平均租金每平米是800-1000比索，那么这个Studio一个月的租金就是900比索X21㎡=18900比索，年租金为18900比索X12月=2721600比索。年毛收益率=2721600/3150000=8.6%，也就是年净租金收益率约为7%，做为一个长期稳定可持续的收益率来说，已经是非常不错的了。

这只是就现在而言保守估计的一个价格，因为该盘的特点是在于地理位置优势和未来发展空间，当2025地铁建成了之后，房价和租金势必会大幅上升，这些均没放入这个收益估算中考虑。

【实地考察】

项目定位↓

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场地定位↓

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建设现场↓ 2022年11月6日拍摄
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video: https://mp.weixin.qq.com/mp/readtemplate?t=pages/video_player_tmpl&action=mpvideo&auto=0&vid=wxv_2689154335238422529
沙盘模型↓

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样板间↓

【项目总结】

该项目最大的优势就是：

处于CBD核心，未来双轨道交通，周边商业等配套优势明显；

周边大量写字楼，租户需求旺盛，长期而稳定；

目前特价房价格极低，总价低，首付少。

综合以上优势，这些特价房源性价比非常高，数量有限，欢迎咨询！

详细信息请咨询管理员：

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