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法律咨询：
我去年购买了一套公寓并把它租给了一个租户。我们签订了租赁合同，合同约定租赁期为一年，房租按月支付。合同在今年1月份到期后，我们也口头约定继续租赁我的公寓。在4月份时，我决定自己使用公寓。因此，我要求租户腾空房子，因为他过去两个月无法按时付房租。然而，他却说已经咨询过律师，我不能再强迫他腾出公寓，因为我们有口头约定。 他说，既然我允许他继续租住在公寓里，就不能因为没有按时交房租，而强迫他搬离。另外，他还说我不能再收取租金，因为我不是公寓所有者，我感觉他这是故意拖延付房租。 我对租赁合同的相关规定不是太熟悉我不知道该怎么办，我可以对租户提起民事诉讼，强迫他离开我的公寓吗？
案例剖析： 是的，您可以对租户提起民事诉讼。毫无疑问，您和租户就争议公寓签订了租赁合同。但是，在合同期满时，你们双方同意延长合同。因此，根据《民法典》第1670条创建了默认的新租约，其中明确规定：“第1670条 合同期满，承租人在出租人的默许下，继续享有租赁物十五日的，除当事人一方另有相反通知外，隐含的新租约，不是针对原始合同的期限，而是针对第1682条和第1687条规定的时间。原始合同的其他条款应相同。” 此外，关于默认新租约的法律第1687条规定：“第1687条。如果租赁期限未确定，如果约定的租金为年度，则理解为按年；如果是月度则理解为按月；如果租金是每周一次则理解为每周支付；如果约定每天支付租金，则理解为每天支付租金。” 需要强调的是，由于合同租金是按月支付的，则新租约被认为是按月，考虑到租户无法按时支付最近两个月房租，根据上述法律第1687条：按月的租约被认为是一个有明确期限的租约，该租约在每个月的月底根据出租人的要求而到期。(GRNo.170509,June27,2012;ponente,前副大法官ArturoBrion)，最高法院就相关案件阐明，“当发现以下必要条件存在时，将建立默认的新租约或默认重新安排：（a)原租赁合同已届满；（b)出租人未向承租人发出搬迁通知；（c)在出租人的默许下，承租人继续享受租赁期十五天。”根据上述内容，您的案例中具备所有必要条件。 然而，当你通知租户腾出租用的公寓时，默认协议就中止了，你与后者的协议被视为在月底到期。此类腾空通知明确表明您不再同意承租人继续占用您的财产。通知后，继续占有租赁房屋是构成非法扣留的理由。 最高法院在FiorelloR.Jose诉RobertoAlfuerto等人案中的裁决。（GRNo.169380，2012年11月26日；原告：前大法官ArturoBrion）还解释了对非法扣留者提起诉讼的关键问题：“该诉讼可由出租人、卖方或其他人提起，在任何明示或暗示的合同中，任何土地或建筑物的占有权在到期或终止后被非法扣留。在非法扣留中，开始时被告人的占有原本是合法的，因为原告和被告人之间有明示或默示的合同，原告允许被告占有。但是，当原告因合同规定的占有权届满或终止而要求被告腾出标的财产，而被告拒绝听从时，被告的占有成为非法。 根据所提供的事实，您的情况已经很明显，可以提出非法扣留的起诉，并请求公寓物业协助你让租户搬走。 我们希望我们能够就您的疑问为您提供启发。请注意，此建议仅基于您所叙述的事实以及我们对此的剖析。当其他事实发生变化时，我们的意见可能会有所不同。最后感谢大家对花椒姐长期以来的支持，如果想了解更多菲律宾的法律剖析案例可以关注"菲律宾花椒姐"公众号。人们通常会发现,法律就是这样一种的网,触犯法律的人,小的可以穿网而过,大的可以破网而出,只有中等的才会坠入网中。积累更多法律知识，规避法律雷区，花椒姐在你身边！
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