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标题: 当遇到假房东卖给你别人的房子,你必须知道的法律 [打印本页]

作者: 上将赵云澈 时间: 2021-1-3 10:21
标题: 当遇到假房东卖给你别人的房子,你必须知道的法律
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法律咨询：
我的一个朋友说自己是位于帕西格市（PasigCity）约450平方米的房屋和土地的所有者。他向我提议出售这处房产，因为他需要钱向加拿大提出移民申请。我于2019年12月10日全额支付了420万P的购房款。但是，尽管我一再要求，我的朋友仍未能提供房屋所有权证和钥匙。上周，我发现他不是房屋所有人，也无权出售房屋。我的朋友需要承担刑事责任吗？　　
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　　案例剖析：我们将参考《菲律宾刑法典》第315条第2款（a）项：　　“第315条。诈骗（estafa）任何人应以上述任何一种手段欺骗他人xxx　　“（2）在进行欺诈之前或与欺诈同时发生的下列任何虚假借口或欺诈行为：　　“（a）使用虚假名称，或错误地假装拥有权力，影响力，资格，财产，信用，代理，业务或假想交易，或通过其他类似的欺骗手段”（强调）。　　最高法院在RCL Feeders PTE. LTD诉Hernando Perez和Feliciano Zuluaga(2004年12月9日，GR 162126)一案中通过助理法官Consuelo Ynares Santiago阐明:　　“根据《Art315（2）（a）：（1）必须有虚假的伪装，欺诈行为或欺诈手段；（2）必须在进行欺诈之前或与之同时作出或执行这种虚假的伪装，欺诈行为或欺诈手段；（3）被冒犯的一方必须依靠虚假的幌子，欺诈行为或欺诈手段，并因此被诱使其金钱或财产付出；（4）结果，被冒犯的一方受到了损害。换句话说，为了维持前述条款中对estafa的指控并随后对其定罪，必须指控被告实际上进行了欺诈性陈述，这反过来又导致请愿人支付其金钱。xxx必须指控欺诈行为是在付款或交付之前或同时由被申请人亲自实施的。如果没有这样的事先或同时的虚假陈述或欺诈性陈述，则被告的任何后续行为，无论该行为可能是欺诈性还是可疑的，都不能作为对该类estafa进行起诉的依据”（重点）。　　在您所处的情况下应用法律和判例，您需要证明您的朋友进行了欺诈性陈述，从而导致您自己掏钱。您的朋友欺骗了您，使您相信他有权出售位于帕西格市的房屋和地皮，尽管他不是物业的所有者。由于有这样的欺诈，您全额支付了该房产的房款。您的朋友声称他是房屋所有者，这的确是一种虚假陈述，属于《刑法》第315条第2款（a）项下的假装类别。您的朋友在您付款之前或同时进行的欺诈性陈述构成estafa犯罪。　　该意见仅基于您叙述的事实以及我们对此的剖析。当事实发生变化时，意见可能会有所不同。希望我们能启发您。
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