2020年注定是载入史册的一年，在这一年中，马尼拉经历了火山喷发，疫情大流行，地震，台风这些灾难，并且至今仍然在疫情的阴影下。
在这样的大环境下，彩荣作为一名依旧扎根于此的房产中介，被问到的最多的问题是：在马尼拉买房，现在还有前途么？
这个问题其实拆解开来，可以换成另外一种提问方式，选择在疫情时刻，进军马尼拉房地产市场，是抄底还是被软埋？
以下，是本人结合自己的从业经历，以及对马尼拉一些了解，整理出的一点点浅见，欢迎留言讨论。
1：多灾多难的首都，从侧面证明了马尼拉的应变能力。
菲律宾是一个位于“火山及地震带”边缘的国家，作为其首都，马尼拉也经常遭受台风，洪水，地震袭击，围绕这些自然灾害，如何应对，提高建筑物的抵御灾害的性能，自然是每家开发商在建筑施工时候必须考虑的首要问题。
在这个问题上，菲律宾很多方面借鉴了日本的经验，日本与菲律宾类似，也是多地震火山的群岛国家，学习日本，从建筑项目的地基开始，就做好了充分的自然灾害应对，牺牲了时间效率，提高了建筑质量等级。
菲律宾也是一个地震多发国家，每天都记录下地震，尽管大多数人都没有感觉到。Phivolcs（菲律宾地震火山研究所）记录平均每天发生20次地震，每年感觉到100至150次地震，每一次灾难都是对建筑物的挑战。
SO，在马尼拉，期房从开盘发售到交工，48个月甚至是60个月的建筑周期是经常的事情，甚至即使周期截止，开发商有时会通知业主延期交房。
延期交房，一方面和菲律宾人的慢节奏有关，另一方面也和菲建筑商不愿意在质量和效率之间妥协有关。
Rizal Park上空俯瞰马尼拉湾落日。
2：租金贬值，房价升值。
2020年，随着冠状病毒的蔓延，菲律宾面临上世纪80年代乙沙革命以来，菲律宾首次全面的衰退。
目前，马尼拉虽然刺激经济恢复，但是由于国境封闭，商业，旅游业等行业并没从疫情中得以恢复，大批菠菜从业者撤离，结果，以马尼拉为代表的，菲国房地产租赁价格全面下降。
但这只是全局中的一个小问题，高力国际最新报告比较了各个国家的房价增长情况，结果显示，在过去5年中，从2015年3月到2020年6月，菲律宾的住宅房地产价格指数（RREPI）大幅上涨了27.1％，而邻国马来西亚下降了0.4％，日本则下降了1.1％。
根据菲律宾央行的说法，2020年第二季度，住宅房地产价格同比上涨27.1％，是自2016年开始以来住宅房地产价格指数（RREPI）记录的最高增长率。
央行统计，菲律宾住房热潮的“最高贡献者”是高层共管式公寓单位的贷款，尤其是在马尼拉大都会。
这也就很好的可以解释，为何在疫情期间，新交房的共管公寓依旧有不错的入住率，因为新交付的公寓位置优异，交通便利，而且疫情期间，降低的租金，宽松的金融贷款审批，使得以本地用户为主的共管公寓市场，依旧保持了较高的人气值。
用彩荣相熟的菲律宾中介的说法是：“ Habang buhay, may pag-asa"（人气在哪里，希望就在哪里）。
3：地产价值的价格与地块的博弈。
市场上缺钱么？
不缺，市场上缺少的是优质的地块项目。
无论是美联储的量化宽松，还是菲律宾巨额赤字去推行巴亚尼汉互助，目前菲律宾的市场里充斥着现金，如果从这个角度去看，就不难理解菲律宾中央银行（BSP）为何在9月份宣布其外汇储备达到1000亿美元的史上最高值。
虽然病毒的持续蔓延，马尼拉频发的灾难，以及最近愈发扑朔迷离的地缘政治，导致马尼拉大都会的房地产市场，与2019年相比已经急速放缓，但是，房价仍在继续上涨。
从疫情封城前后的马尼拉房产来看，列举几个马尼拉房地产业的相关因素前后对比，至于答案，各位仁者见仁智者见智。
A：在疫情爆发之前，菲律宾是该地区增长最快的经济体之一，得益于年轻人口，中等收入阶层的增长以及社会治理的提高，积极的经济环境鼓励更多的菲律宾人和外籍人士投资菲律宾物业，以实现预期的价值增长。
疫情传播至今，中等收入阶层收入萎缩是不争的事实，成千上万的海外菲律宾工人（OFW）在海外失业后返回家园，同样削弱房地产新盘的销售。
此外，还有影响在线游戏产业（POGO）的税收执法问题，目前POGO与菲律宾税局（BIR）仍然在僵持之中，恢复开工的公司仅有一半，而即使这一半的公司，也因为菲律宾没有开放入境，面临人员严重不足的窘境。
B：海外买家：随着菲律宾总统罗德里戈·杜特地（Rodrigo Duterte）与北京建立更紧密的联系，2019年，超过一百万的中国游客和工人涌向马尼拉。
截至2020年3月的三个月，中国的大批中产阶级，纷纷前往马尼拉抢购公寓，汹涌的外来人口，将马尼拉湾地区的租金推高至每平米1700比索 /平方米。与2015年相比，上涨了172％。
经过疫情冲击，马尼拉大都会目前的租金有所下降，尤其是以POGO工人为集中客源的湾区某些公寓项目，租金几近腰斩，与之相对而言，以本国租户和其他租户为主的公寓项目，所受冲击较小。
C：购房意向：在疫情爆发之前，根据高力国际的数据，马尼拉的住宅收益率为5.1％，高于曼谷的4％和新加坡的2.9％。
疫情的流行，抑制了马尼拉房地产购买狂潮和价格飙升。
但是，随着解封和一系列鼓励经济的措施，以马尼拉大都会为代表的的菲律宾，又重新点燃了经济活力，大街上人满为患，房产公司过户中心的交易行为频频，尤其是赶在菲律宾新增值税法令出台之前的逢低买入。
上周五菲律宾某房开公司过户大厅现场，下午已经排到130多号，可见马尼拉房产的高流通性。
如何选择马尼拉的高流通性楼盘呢？一是地段，二是价格。
在本周五，SMDC开发商承诺保证更名合同会在20年年底出来之前的最后一个工作日，彩荣自己买下了一套马卡提AIR的单间，我想这也是免税房开发商可以更名的最后一天了，为了不去和新税法撞车，不想多缴税，就下手买入了。
这个新税法到底会不会严格实施，我并不知道，但是彩荣属于胆子特别小的人，这些政策有一半概率会执行，我就按照这个结果来提醒买房客户，咱们不去冒那份险，不和政策去赌。
我在FAME已经买了3套，昨天也想买一套，老公说尾款压力太大，不买了，他觉得我太贪心，总是要买房，有一种执念。
为什么喜欢FAME 1号楼这个项目，因为我卖过的所有项目中，这项目在疫情中是跌价最少的，入手成本决定再次转卖时候的利差。1号楼的价格比去年也就跌了10万披索一套。
在二手期房市场上流通率也不错，这样的项目正好匹配我这种保本型投资的业主。
我觉得我不是贪心，因为我知道这样的地段新房，325万披索的，新税法改革后也许就没有这样的价格了，买下来，到交尾款的时候再想办法，我买任何一套房子都不是攒够了钱才买，也就是手头只有首付的钱，看见价格和地段合适就买了。
还有一个原因，就是我觉得自己的钱放在银行里也不是百分百的安全，我在内蒙古包商银行开过好几张卡，包行破产了。
听说有朋友在国内的其他银行账号，有一张卡莫名其秒被银行冻结过，莫名其妙又被解冻了，被冻结和解冻，没有任何人给过任何通知。
这是细思极恐的事情。
所以，我现在银行里只留一点周转资金，把国内卖房子的钱，赶紧换成披索，买成这边的房子，菲律宾宪法是保护个人财产不受侵犯的，房子，只要不拿去贷款，银行是没有权力冻结的，这算是令我心安的一种理财方式，反正钱换成房子了，不会被各种股票、基金、赌博等割韭菜了交学费，房子，现在价格触底了，以后跌不跌，我也不管了，既然买了，就不纠结了，就算是租金两万披索，这价格在我承受范围之内，MOA地区一个月租金5万披索的时候，我一点都没动心，我不想承受高投资高风险高回报，我是低投资低风险低回报的类型。
不愿意看着菠菜一撤，心就跟着忽闪忽闪的。
任何投资都有风险，成年人学会为自己的选择买单，没有人是先知谁也不知道5年后马尼拉房地产什么样，就和5年前神仙也不知道今年全球疫情大流行，所以，面对低迷压抑的疫情威胁，我没有选择回避，一直都在做好防护的情况下坚持工作，不是不怕死，是面对这一切，日拱一卒。
之后，会花心思向内修行在，销售，今年来看基本没啥新业务了，等等明年看看新税法到底咋样。
接触到了不少咨询马尼拉房产的新人，他们大多数是通过邦外、米宅、甜蜜区等国内销售马尼拉的房产找过来的，这几家公司，彩荣都也认识，有一些私交还不错，对于他们做的项目，彩荣不方便做任何评判，大家都是同行，实在是没有必要互踩，或者是互贬，各做各的，具体，客户自己会选择。
这些从没有来过马尼拉的人，表示对于马尼拉的未来看好，只是不知道在这个阶段如何下手减少风险，风险来自于何处，我想，最大的风险来自于信息的不对称。
D：开发商主动减少市场新盘投放量，按照高力国际2019年的统计，到2020年，预计将有13000个新的单位投放市场，事实上由于疫情大流行导致的增长放缓，阿亚拉，SMDC，美嘉三家主要开发商，已经削减了2020年的资本支出，并且放缓了新盘的发盘节奏，推迟了楼盘的交付周期。
根据高力国际Q3季度的评估，菲律宾一线开发商，预计2020年在马尼拉的公寓交付量或将位10000套，比早先的预计减少3000套。
E：价格优势：与东盟邻国相比，菲律宾在价格上具有优势，而在构建质量上没有太大差异。
例如，新加坡中央商务区高层中的一居室单元（45平方米）通常售价为670万人民币左右（4800万菲律宾比索左右）。另一方面，马卡蒂中央商务区高档公寓中类似尺寸的两居室单元（47平方米），目前疫情中，售价为800万菲律宾比索。
因此，以新加坡中央商务区一个单位的价格，购买者可以在马尼拉金融中心马卡蒂抢购6个单位。
F：大建特建依然在继续。总统罗德里戈·杜特地（Rodrigo Duterte）推动的“大建特建”计划，正在解决菲律宾基础设施落后的短板，提升该国1.1亿居民的日常需求，同时，不断提升的基础设施建设，即加速房地产的发展，也刺激菲律宾相关经济活动。
目前虽然疫情依然在持续，但是面对时不我待的杜特地总统，政府雄心勃勃的“建造，建造，建造”计划依然在有条不紊的执行。
目前位于马卡蒂RCBC Plaza附近的马卡蒂地铁（也称马尼拉地铁2号线），已经开始悄然动工。
马卡蒂市地铁项目估计耗资约20亿美元，将包括八个车站，开通后每天服务约70万人次。
该项目的开工兴建，对于缓解沿线的道路拥堵，以及带动沿线站点的区域经济价值，都将具有不可忽视的影响。
F：物有所值：在东南亚国家中，菲律宾是您可以找到物有所值的物业的地方。高档社区中的一所房屋售价不到50万美元。
由于成千上万的人失去工作，并耗尽了自己的储蓄，因此疫情流行使房地产升值接近停止。
尽管楼盘数量有所减少，但装修高档位置便利的高档住宅，和低于市场目前价格的高流通性二手期房，仍然有庞大的成交量。
即使在疫情中，仍然能找到买家，笔者所相熟的华人中介表示。
随着政府一步步的刺激经济复苏，人们对于公寓住宅的市场焦点也发生着改变。
在杜特地上台之后的2016年至封城之前的2020年Q1季度，住宅市场中，价格范围320万菲律宾比索以下的住宅物业，现有供应量占价格的45％；价格在320万至700万菲律宾比索之间的住宅供应为40％；价格为700万至1500万比索的供应为10％；价值1500万菲律宾比索以上的住宅物业，则为5％。
根据丽驰国际的预估，从2020年第二季度到2023年，价格范围320万菲律宾比索以下的住宅物业，依旧维持45％的市场份额不变；价格在300万菲律宾比索至700万菲律宾比索范围内的住宅，略缩减到30％；价格在700万菲律宾比索至1500万菲律宾比索之间的物业，占17％；价值1500万菲律宾比索的住宅物业占8％。
从某种角度讲，两极分化的房地产市场，初见端倪。
G：疫情带来的，更多是改变。
随着越来越多的人开始依赖在线服务来访问了解直至购买商品和服务，到2020年结束，电子商务行业很可能占GDP增长的25％，并且我们需要意识到，一旦人们的生活及消费习惯发生变迁，再想改回去是几乎不可能的事情。
彩荣所认识的银行经理，以前每次见面COFFEE的时候，总是见其不断接打电话，解答询问传统行业的贷款咨询，上周去聊天的时候，已经改做随时随地用手机APP沟通线上的客户，询问卖家是否需要LOAN扩大电商规模——疫情对社会经济形态的改变，显见一斑。
随着在家工作和在线学习成为政府对公司和学校的默认社会疏远解决方案，住宅房地产市场的变化将越来越明显。
无论是学生或学生家长，还是初创公司甚至是自由职业者，互联网原住民的特点，住宅附近的娱乐，市政，商贸和办公空间的便利程度，已成为这些原住民租赁房屋和购买地产的重要参考指标。
位于大都会CBD内的公寓单位，其交通运输的便利性，宽带的接入稳定通畅性，是很重要的参考因素。
尽管新冠疫情，对于马尼拉的房地产行业造成了严重影响，但马尼拉的房地产市场仍在保持弹性，对于当下，希望有意进入马尼拉地产投资的朋友，降低自己的心理预期，调整短线投机的心态，在疫情后的新常态时代，寻找经济复苏中的机会。
追涨杀跌是很多人的的通病，幸好我不是。
我是一个跑腿的卖房中介，把我这两年看见的，感受到的真实马尼拉二手房交易市场写出来。
去年旧文：为什么要在马尼拉买房?
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