前言：
最近有不少朋友想收购锡基霍尔 杜马盖地 宿务周边 及薄荷 科隆的度假村 酒店 民宿~ 但是对于这些地方的市场价格 风控等缺乏了解~ 所以有朋友给我一些酒店 让我帮忙评估~ 我也非常愿意帮忙 大家一起聊聊 希望能对大家起到帮助~ 当然有些酒店是自己要出售 有些是朋友们有意向收购的 酒店方并没有要出售的意思 不过我们也可以一起聊聊~
如果大家看上哪家酒店 可以通知我 我会去看看 是否有机会投资 不过我不对最终价格承担责任 我们只是推测 评价~
今天我们来看看第一家酒店 Mandala Tribe Treehouses~
Mandala Tribe Treehouses是菲律宾锡基霍尔岛上一个新生的酒店 由于疫情严重影响到经营 已经开始考虑出售~ 那我们来一起分析一下Mandala Tribe Treehouses酒店值几个大钱~ 这种分析也可以帮助很多国内想买酒店 度假村 民宿的朋友去做一个估值~
1、先说说这个酒店的基本情况~
整体酒店面积有限 算是个小型酒店 总共7间客房 总体面积700平米上下 以传统的菲律宾树屋为卖点 避开与现代化酒店的正面竞争 可以给人一种别有洞天的感觉 很符合游客们追新求异的需求~ 俯视图的效果看起来不错 但是如果可以 去周边看看都是荒地 或者当地贫民的居所~ 酒店所在位置较为孤立~
酒店刚刚运营不久 除了装修新颖外 室内外都很新 很干净 足以吸引一批喜爱树林 大自然的客人~ 很多女生都喜欢来此打卡拍照~
2、装修
（1）室内风格 非常典型的简约度假风 说明当时设计师还是稍稍用了点儿心 不过也只是一点儿~ 楼上卧室 楼下洗漱 还有秋千可以玩耍~ 不过窗机 这个玩意儿对于习惯了空调的同胞来说 算是很吵的了~ 说明设计的时候 没有考虑到中国游客~
（2）室外
中心花园的方式 不过由于地皮面积不够充足 明显酒店取消了泳池的设计 以免显得拥挤 鸡肋 当然也减少了维护泳池的成本 不过对于明显不拥有海滩的酒店来说 没有泳池 很是掉分~
3、地理位置~
酒店位于锡基霍尔的西北侧 在锡基霍尔岛码头西 圣胡安镇北 算是一个交通比较方便 且安静的地方 距离机场5公里 不在山上 在环岛公路外侧 综合来说位置还是可以的~
一般来说环岛公路外的地皮都可以卖到3000比索每平米以上~ 有海滩的地皮价格会更高 如果海滩是细沙 地皮足够大 那么可以卖到7000比索每平米以上
从具体位置看 这个酒店不巧并不在海滩上 只在公路外侧 而更不巧的是 它的周边也没有质量较好的沙滩 所以对它的价格有很大的影响~ 一般这种地皮在锡基霍尔也就2000~3000比索每平米~
据悉这个酒店当时建造的时候 没有考虑到路权 所以通往酒店的路 有一段儿不归属于酒店 目前拥有路权的人并没有提出收费 或者其它要求 但对于投资者来说 也不得不考虑 日后被迫买 或支付路权的成本~
4、酒店的资质
酒店拥有全部的经营证件 合法经营~
5、酒店目前基建情况
（1）树屋下面建筑是青砖 二层以上建筑为菲律宾传统木制 住宿算是舒适~ 隔音效果稍差 夜间需要注意防蚊~
（2）水电良好 不用担心 网络较差 屋内外都不是很好 如果想给客人提供更好的上网体验 还要考虑增加网络方面投入~
（3）由于采用了菲律宾树屋的传统设计 酒店对于中国游客来说有个硬伤 没有热水可以洗澡 对于大人来说 或许还能接受 但是对于小朋友来说 比较难接受~
6、疫情前价格
酒店在主要平台有售 比如Booking 和Agoda~ 均价在300人民币每晚~
这个价格缺乏竞争力 对于岛上coco 550人民币~ white villa 600人民币~ 英菲尼迪高地 500人民币~ 毕竟那些酒店更大 配套更为成熟 而且酒店地理位置更佳~ 300人民币只能在第二梯队捡客人~
7、综述~
酒店交通出入方便 紧邻环岛公路~
装修较新 上手容易 特色鲜明 整体设计上的改造地方少 投入少~
硬伤是不临海滩 没有泳池~
改造上 要增加热水器 如果可以 将窗机改为空调 不然要被国内游客投诉死~
对于欧美客人来说 他们喜欢内外都是大自然的风格 对于中国客人更喜欢外面大自然 内部现代化~
8、购买的注意事项
（1）查看酒店是否存在债务 或者贷款 地皮是否干净
（2）处理好路权问题~
（3）我们对此酒店估计是120万人民币 地皮及地上建筑 后期增加改造不超过10万人民币~
投资需谨慎 2019年是去锡基霍尔 杜马盖地投资者痛苦的一年 刚刚起步 2020疫情就终结了 所以对投资者来说 投资的起点可能就是终点 把控风险 增加收益 大家加油~
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