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关于菲律宾房产的增值税，是一个纠结已久的问题。
增值税，VAT（Value Added Tax），这个是政府强制征收，且统一的，税率为12％。
2021年之前，在菲律宾，无论是和开发商购买期房，还是从市场上买的转售期房，如果房子裸价没有超过3,199,200比索（按照当下的汇率，大概44万人民币），买房业主是不需要付vat的，如果超过了起征点，买家要承担12％的增值税。
BUT，律师也提醒各位从市场上买二手期房的个人业主，由于二手期房在市场上的私人转售行为，最后归根结底，老业主要放弃权利，新买家也重新和开发商签订合同，这种叫做转售行为（Resale）。
因此从转售流程描述而言，只要是你从市面上买二手期房，重新与开发商签订购房协议的话，那么就符合VAT的征收标准，唯一需要参考的是，VAT起征的征税税基的高低。
在2020年11月份的时候，二手期房转售市场上，有关房屋增值税的起征额度
要调整的传闻，便已经山雨欲来风满楼。
彩荣收到SMDC开发商发来的税务信息更新通知，大意是说市场上转售的二手期房，自2021年1月1日起，VAT起征点，由当前的320万比索，降低到200万比索。
换句话说，从2021年1月1日起，如果您购买SMDC开发商旗下开发的二手楼花，如果该房源是免税房，初始购房合同价格只要高于200万比索的，都需要征收12%的增值税vat。
相关链接:<致各位菲律宾免税房购买用户的一封信>
咨询了业内人士，相关税务顾问给彩荣发来了菲律宾税收法，以及菲律宾税务局（BIR）更新的RR13-2018法令中有关增值税（VAT）的部分。
原法令很长，这里只截取有关房屋销售和租赁部分的增值税要求：
1：自2021年1月1日起，增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产。此项价格豁免基数每三年会根据市场价值来调整。（备注该法令更新，发布于2018年，也就是说经过2018-2020年三年，到2021年，增值税豁免额度调整，那么可以推测，下一次调整，将发生于2024年）
2：自2021年1月1日，公寓房屋租赁的增值税豁免额度从20000比索/月调整为15000比索/月。
这一切，又恰逢菲律宾要签署新税法，于是有关VAT的免税门槛，再一次成为了争执的焦点。
进入2021年，菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》（Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act），争分夺秒走流程等待批复成为法律。
关于这部新税法，实际上是一个庞大的税务改革系列工程的一部分。
菲律宾的税改计划，要是详述起来，可以是一部专门的经济博士毕业论文，TOO LONG，因为大家都是关心买卖房子的成本高低，这里就不往远发散了。
反正各位只需要知道，因为疫情的影响，菲律宾的经济已经彻底躺平，再不降低税率，释放活力，眼见得越来越多产品变成“越南制造，印尼制造，泰国制造”，菲律宾马上要成东盟垫底。
难得各位利益集团角头放下彼此利益争夺，形成共识，于是乎关于VAT的部分，也浮上水面。
在两院提供的税改草案里，房产增值税的免税门槛，从之前的319万宽松至420万比索，理由是刺激菲律宾的地产购买热情，为房产开发商松绑，加速地产行业的发展。
然而，也有部分议员表示，目前420万的房子，在马尼拉大都会，已经比较少见，话说如果能负担得起400多万的房子，还差交增值税的那几个钱么？这项VAT的豁免，除了能让有钱人逃税之外，然并卵。
最后，税改草案和各方意见，一并呈交总统，随即，总统否决一些条文，其中之一，就是否决掉420万的宽松门槛，依旧按照原有税法规定，2021年住房的增值税（VAT）免税门坎，调整到200万比索。
杜特地在他的否决信息中解释：“这将惠及甚至那些原本不是VAT豁免目标的人——那些实际上能负担适当住房的人，如果该交税的人没有交税，这意味着对税务豁免福利的扭曲，以及对其他纳税群体的利益榨取。”
他补充说，“该条文也易于被滥权，因为地产项目可被分割成块，以便它们的个别价值，可落入VAT豁免门坎，如果不否决，按照420万的门槛推算的话，从2020至2030，VAT的收入损失估计为1553亿比索。”
“疫情让我们知道，国库的每一分收入，都可被用于公共物品以直接惠及穷人。”总统强调。
杜特地于2021年3月26日签署该法案，15天后，菲律宾国税局（BIR）发布了新的税收法规细则，该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》（CREATE）的规定。
该实施细则，注明自2021年1月1日起，增值税豁免只适用于销售价格不超过200万比索的房产。此项价格豁免基数每三年会根据市场价值来调整。
既然319万的免税房已成为历史，根据税务局的指导细则，各家房产商也都开始了当年交易的增值税调整计划，于是导致的直接后果是，一批在2、3月份总统签字法案生效前后的二手期房交易，由于原合同价格不到319万，同时又高于200万披索的房子，在完成交易到出新合同的的流程中，遇到了菲律宾的圣周假期，又遇到了封城，新旧税法衔接中有一些新交易的业主被征收了VAT。
某位业主购买了转售的二手期房后，SMDC更新的付款计划表上，可以看到原来的免税房，已经征收了合同价格12%的VAT。
房产增值税的免征额度调整，彩荣从两个方面来看它的影响。
1、对于已在马尼拉买入的期房影响，如果你的房产净价是低于320万比索（原有的免税门槛内），如果你要长期持有，那么可以继续享受免税政策，不用补交任何增值税。
但是如果你要在交房之前，3年内转售该房产，则需要考虑到VAT的征收，买卖双方都知道这一笔税费存在，多出来的这笔费用，要上缴国库，这部分额外费用，是包含在房价内，还是由购买人出，这是需要交易双方，事先需要沟通清楚。
2、对于接下来马尼拉期房投资影响，即使是在疫情期间，菲律宾开发商仍然保持着原来的定价策略，甚至继续涨价，因此免税门槛降低，对于开发商没有什么影响。
退一万步来说，即使加上12%的增值税，这一批当年的免税房，如今的价格看来，依然有很多还是极具地理优势和购买性价比，随便自己找个楼盘，对比下同样房型，巨大的价格落差，便可知晓。
有图有真相：
同样的FAME房源，开发商的合同价格，446万，VAT就是53万，杂费29万。
市场流通的二手期房，合同价格280万，VAT是33万，杂费18万。
同样房源，价格少100多万，VAT少20万，杂费也少11万，算下来，一个300万出头，一个500万出头，哪一个更具投资性价比，一目了然。
相关链接《FAME公寓三号楼345万出售》
SO，钱包是诚实的，该买前免税房的投资客，依然会去买，政府收税的结果，只能是前免税房的交易成本，变相上升，成为市场房价上升的无形推手。
从20年11月份开始，SMDC开发商明确告知，在11月13日之后交易的都要征收VAT，是那个时候很多人都关心的话题，人们抢着在13号那天交易，号称是20年最后一波免税房，人们紧张兮兮的抢时间，催合同，新合同要在2021年12月23日之前签字后交回开发商，业主们天天盼着自己的新合同下来，要不要交税的话题，群里叨叨了好几个月。
在20年11月下旬和12月份交易的房子，2021年1月份出来了新合同，尾款金额实际上并没有增加12个点的vat, 那一批业主已经做好了交税的准备，但是，直到收房，也并没有增加这一笔钱。
然后，议员们提出VAT起征点放宽到420万的税改草案，也许那几个月是一个时间窗口，也许后面还会追缴，现在不清楚1月和2月拿到新合同的业主们是不是再也不用补交税费了。
最坑的就是3月前后交易的业主，以为没有税费，现在新合同出来增加了一大笔钱，真是欲哭无泪，很鸡肋的感觉。
在此，提醒2/3/4月交易的业主，养成每天都看电子邮箱的好习惯，重点是看附件，附件内容需要打印出来签字，然后拍照发邮件给SMDC，否则在规定的期限内没有发过去签字回执，开发商默认为放弃了这套房子继续走流程的权力，房子会被判定停止继续出新合同，房子归到原业主名下，且不退还更名费用。
当然，如果认为开发商这样做不合理，可以请律师去起诉开发商，但是普通人打官司的时间成本、经济成本、以及情绪成本，都需要仔细评估，看自己是否愿意承担。
因为疫情，开发商习惯用邮件和业主沟通，在菲律宾，邮件是开发商、物业、银行等用的频率最多的，请各位新买房的业主一定要养成每天看邮箱，及时回复邮件的好习惯。
免税房已经成为过去式，因为市场上再也没有200万以下的新房了。
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