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签署的合同未经过律师公证,遭遇卖家毁约

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法律咨询:
我的一个朋友两年前购买了一块克拉克的土地,但是现在卖家称我们签署的买卖协议没有法律效力。他声称我们签署的书面协议没有经过公证,因此不能作为证据。此外,他还说,由于该文件未经公证,因此不算是销售合同。他是对的吗?

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案例剖析:

菲律宾新民法典第 1305 条将合同定义为“两个人之间的思想会议,其中一个人约束自己,相对于另一个人,提供某些东西或提供某些服务。” 与之相关的是,其第 1458 条规定:“根据买卖合同,缔约一方有义务转让所有权并交付确定的物品,另一方有义务为此支付一定的金钱或等价物。

另一方面,同一法律第 1475 条还规定:“买卖合同是在就合同标的物和价格达成一致意见的那一刻完成的。从那一刻起,当事人可以相互要求履行,但须遵守合同的有关规定"。因此,在卖家同意出售标的土地和合同价格的那一刻,卖家和买家之间就形成了合同,双方都可以要求对方按照法律和您协议的条款和条件履行义务。

菲律宾新民法典第 1358 条,该条规定某些合同必须出现在公共文件中。上述文章中提到了不动产的销售,大意是此类交易受第 1403 条(欺诈法)管辖。因此,公证似乎是必需性的。但是,我们的最高法院已经裁定,该条“不需要这种形式来使行为或合同生效,而是为了确保其效力。因此,本条列举的合同在缔约方之间有效,即使他们没有被公证成公共文件作。” (由前首席大法官 Hilario G. Davide, Jr. 撰写)

至于您未经公证的销售合同,根据 AM No. 19-08-15-SC 的第 132 条第 20 条(2019 年修订的 1989 年修订规则证据),其中规定:

“在收到提供的私人文件作为证据之前,必须通过下列任何一种方式证明其正当性和真实性:

"(a) 任何看到文件被签署或书写的人;

"(b) 通过证明当事人的签名或笔迹真实性的证据;

"(c) 以其他证明其正当性和真实性的证据。

“任何其他私人文件只需要被证明它的真实性。”

上述规则条款适用于 Marito 和Maria Fe Serna诉 Tito 和 Iluminada Dela Cruz案,GR 237291,2021 年 2 月 1 日,最高法院通过Edgardo delos Santos 大法官表示:

“作为财产的销售的证据,被告提出的手写协议是一份私人文件。需要指出的是,出于第 132 条规定的可接受性目的,同样遵守了对私人文件的认证,法院规则第 20 条,即:

“第 20 节。私人文件的证明。- 在收到任何的私人文件作为证据之前,必须证明其正当性和真实性:

"(a) 任何人看到文件被签署或书写;

"(b) 出具签名或笔迹真实性的证据。

“任何其他私人文件只需要与它声称的相同即可。

“考虑到第 20 (a) 条已得到遵守,请愿人不能再对协议的合法性提出异议。xxx”

在您的情况下应用上述决定,卖家与买家的销售合同(属于私人文件)仍可能被承认以证明销售的存在。但是,必须由看到文件签署或书写的任何人证明其正当性和真实性,或通过签名或笔迹真实性的证据或其他证据来证明。

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